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Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles

Le propriétaire qui vend un terrain non bâti, mais qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire.

Quelles sont les transactions concernées ?

Vendeur

La taxe s'applique quel que soit le vendeur :

  • Personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle notamment)

  • Personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment)

  • Contribuable domicilié hors de France

Terrains

La taxe s'applique aux terrains suivants :

  • Terrains nus

  • Terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti notamment)

A noter

À noter

la taxe ne concerne pas les terrains rendus constructibles avant le 13 janvier 2010.

Ventes taxées

En tant que vendeur, vous devez payer la taxe uniquement lors de la 1re cession à titre onéreux (vente) du terrain, intervenue après son classement en zone constructible.

Si vous revendez le terrain, celui-ci n'est pas taxé.

Les mutations à titre gratuit (donation entre vifs ou succession après décès) ne sont pas soumises à la taxe.

La taxe s'applique dans les cas suivants :

  • Montant de la vente supérieur à 15 000 €

  • Plus-value supérieure à 10 fois le prix d'acquisition

A noter

Exemple

Pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 € :

Plus-value : 70 000 € - 10 000 € = 60 0000 €

La plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition (10 x 10 000 € = 100 000 €), donc elle n'est pas taxée.

A noter

À noter

les cessions en conséquence d'une expropriation, suite à une déclaration d'utilité publique, ne sont pas taxées.

Comment calculer la plus-value ?

La taxe s'applique sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

Celle-ci est calculée comme étant la différence entre les 2 montants suivants :

  • Prix d'acquisition (ou valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du vendeur, en cas d'héritage par exemple)

  • Prix de vente (prix réel stipulé dans l'acte de vente)

A savoir

À savoir

si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intérêts.

Comment déterminer le prix d'acquisition ?

Convertir le prix en euros

Lorsque l'acquisition n'a pas été effectuée avec un prix en euros, il est nécessaire d'en faire la conversion.

Conversion d'un prix en euros

Prix d'origine

Calcul pour obtenir un prix en euros

Prix exprimé en francs (avant janvier 2002)

Diviser par 6,55957

Prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960)

Diviser par 655,957

Indexer le prix en fonction de l'inflation

Le prix d'acquisition est actualisé en fonction du

  • dernier indice des prix à la consommation hors tabac
  • , publié chaque mois par l'Insee (en base 100 de 1998).

    Pour actualiser le prix d'acquisition, il convient de le multiplier par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre 2 dates, selon la formule de calcul suivante :

    Montant revalorisé du prix d'acquisition = prix d'acquisition x (dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition)

    Lorsque l'acquisition du terrain est intervenue avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l'actualisation couvrant plusieurs générations d'indices, il est nécessaire de procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.

    A noter

    À noter

    pour les cessions réalisées depuis 2012, il est admis d'utiliser les

  • coefficients d'érosion monétaire
  • pour simplifier le calcul.

    L'Insee a mis en ligne un convertisseur franc-euro qui mesure l'érosion monétaire due à l'inflation sur la période 1901-2021.

    Il permet de calculer le pouvoir d'achat d'une somme en euros ou en francs (ou en anciens francs) d'une année donnée en une somme équivalente pour une autre année, corrigée de l'inflation observée entre les 2 années.

  • Convertisseur franc-euro : pouvoir d'achat de l'euro et du franc (ou de l'ancien franc) - Simulateur
  • Bénéficier d'une assiette réduite

    L'assiette de la taxe est réduite d'1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.

    A noter

    Exemple

    Pour un terrain rendu constructible en 2013 :

    • Si la vente a lieu entre 2017 et 2020, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value.

    • Si la vente est réalisée entre 2021 et 2029, la taxe est réduite de 10 % chaque année.

    • Si la vente est effectuée à partir de 2030, le cédant ne paye plus de taxe.

    Utiliser un calcul forfaitaire

    En cas d'absence d'éléments de référence, qui fait que le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable, la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.

    C'est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d'acquisition par prescription acquisitive.

    Quel est le taux de la taxe ?

    Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value.

    Il est fixé à l'un des taux suivants :

    • 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition

    • 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition

    A noter

    Exemple

    Pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine.

    La plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d'acquisition.

    La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe de 10 000 €.

    Pour en savoir plus